هزینههای جانبی خرید ملک: چه کسی چه چیزی را پرداخت میکند؟
بسیاری از خریداران اولینبار، بودجهی خود را فقط بر اساس رقم درجشده در آگهی برنامهریزی میکنند و از هزینههای جانبی که در روزهای پایانی معامله سر میرسند، غافلگیر میشوند. شناخت این هزینهها و اینکه عرف بازار چه کسی را مسئول پرداخت هرکدام میداند، به شما کمک میکند بودجهی واقعیتری داشته باشید و در مذاکره جا نمانید.
کمیسیون مشاور املاک
طبق نرخنامهی اتحادیهی مشاوران املاک، کمیسیون معاملات خرید و فروش معمولاً درصدی از قیمت معامله است و بین خریدار و فروشنده بهطور جداگانه (نه یکطرفه) دریافت میشود — یعنی هر دو طرف سهم خودشان را به مشاور املاک پرداخت میکنند، نه اینکه یک نفر کل کمیسیون را بدهد. نرخ دقیق ممکن است بین مناطق و بر اساس ارزش معامله کمی متفاوت باشد، بنابراین بهتر است پیش از شروع همکاری با مشاور، نرخ را شفاف بپرسید.
مالیات نقلوانتقال
مالیات نقلوانتقال ملک، طبق عرف رایج و مقررات مالیاتی، بر عهدهی فروشنده است، چون این مالیات بر اساس ارزش معاملاتی ملک و به نسبت مالکیت او محاسبه میشود. البته در برخی معاملات، طرفین توافق میکنند که این هزینه در قیمت نهایی لحاظ شود یا به نسبتی بین آنها تقسیم شود — این موضوع باید صریحاً در قولنامه ذکر شود تا در روز تنظیم سند غافلگیری پیش نیاید.
هزینهی تنظیم سند در دفترخانه
هزینهی حقالتحریر دفترخانه برای تنظیم سند رسمی، طبق عرف غالب در بسیاری از مناطق، بین خریدار و فروشنده تقسیم میشود، هرچند این هم میتواند موضوع مذاکره باشد. برخی هزینههای جانبی دیگر مانند استعلامات دفترخانه (عدم بازداشت، پایانکار، مفاصاحساب شهرداری) نیز باید در همین مرحله دیده شوند.
هزینهی پایانکار و مفاصاحساب شهرداری
اگر ملک ساختمانی است که پایانکار ساختمانی ندارد یا بدهی عوارض شهرداری دارد، تسویهی این بدهیها معمولاً بر عهدهی فروشنده است — چون این بدهی مربوط به دورهی مالکیت او بوده است. با این حال، بررسی وضعیت پایانکار پیش از خرید ضروری است، چون نبود آن میتواند بعداً برای گرفتن وام یا فروش مجدد مشکلساز شود.
جدول خلاصهی عرف رایج
- کمیسیون مشاور املاک: هر طرف سهم خودش را میپردازد
- مالیات نقلوانتقال: معمولاً بر عهدهی فروشنده
- حقالتحریر دفترخانه: اغلب مشترک بین طرفین
- بدهی عوارض و پایانکار: بر عهدهی فروشنده
- هزینهی استعلامات پیش از قرارداد: معمولاً بر عهدهی خریدار (چون به نفع اوست)
نکتهی مهم این است که هیچکدام از این تقسیمبندیها قانون الزامآور نیست — همهی اینها عرف بازار هستند و قابل مذاکرهاند. بهترین کار این است که پیش از امضای قولنامه، تکلیف همهی این هزینهها را صریح و مکتوب مشخص کنید تا در روز تنظیم سند اختلافی پیش نیاید.